Srovnání typů pronájmu. Jaký je pro vás nejvýhodnější?

Výběr vhodného způsobu využití nemovitosti se odvíjí především od cílů jejího majitele. Jedním z klíčových faktorů ovlivňujících volbu typu pronájmu je množství času, který může majitel správě nemovitosti věnovat. Někteří majitelé se jí mohou věnovat denně, jiní mají k dispozici jen pár hodin měsíčně a pro některé je maximem vyplnění daňového přiznání na konci roku.

Dalším důležitým faktorem jsou příjmy a to nejen jejich očekávaná výše, ale i možná volatilita. Krátkodobé pronájmy mohou výrazně zvýšit příjmy majitele, zároveň však nezaručují stabilitu příjmů a vyžadují mnohem více času než dlouhodobý pronájem.

V neposlední řadě hraje roli také kvalita péče o nemovitost a její charakter. Pro mnoho majitelů je klíčové, aby si nemovitost dlouhodobě udržela svou hodnotu a neopotřebovávala se více, než je nutné. Lokalita, dispozice a technický stav pak zásadně ovlivňují dostupné možnosti pronájmu.

Cíle majitelů se mohou zásadně lišit. V tomto článku vám poskytneme ucelený přehled typů pronájmů, ubytování a souvisejících služeb, abyste se mohli snadněji rozhodnout. Na konci se dozvíte, který typ nemovitostí se hodí pro jaký typ pronájmu.

Jaké jsou typy pronájmů?

Dlouhodobý pronájem

Dlouhodobý pronájem je nejběžnější formou využití nemovitosti, kdy pronajímatel umožňuje nájemci svou nemovitost užívat a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné. Tento vztah mezi pronajímatelem a nájemníkem upravuje nájemní smlouva, která se většinou uzavírá minimálně na dobu 1 roku.

Na dlouhodobý nájem se dále vztahují specifická ustanovení občanského zákoníku, která nájemci zajišťují výrazně vyšší úroveň ochrany oproti pronajímateli. To například znamená, že i po skončení nájmu nemůže pronajímatel nájemce sám vystěhovat. Pokud nájemce odmítá opustit byt, musí pronajímatel podat žalobu a získat soudní rozhodnutí pro vystěhování.

Dlouhodobé pronájmy naopak poskytují majitelům jistotu stabilních příjmů, které se odvíjejí od tržního nájemného. Protože zájem o bydlení je vysoký i přes zvyšující se nájemné, najít rychle nájemníka je většinou snadné a to platí pro všechny typy nemovitostí. To je jeden z hlavních rozdílů v porovnání s krátkodobými, střednědobými a komerčními pronájmy, kde je poptávka jen po konkrétních typech nemovitostí.

V případě, že se o dlouhodobý pronájem chystáte starat sami, je potřeba se připravit na to, že budete průběžně hledat nájemníky, komunikovat s nimi, řešit průběžnou údržbu, opravy, pravidelně kontrolovat platby, zálohy a na konci roku řešit vyúčtování služeb. Pokud vyhledáte služeb správce nemovitosti, který se o vše postará, vaše příjmy se sníží o 10-12 % z tržního nájemného.

Výhody

• Stabilní příjem odpovídající tržnímu nájemnému
• Nižší administrativní náročnost
• Dlouhodobá obsazenost
• Možnost pronajmout nemovitost bez investice do vybavení

Rizika

• Změny nájemníků a výpadky nájmů
• Složité vystěhovat nájemníka, pokud neplní nájemní smlouvu
• Trvalé škody z důvodu ztráty kontroly nad stavem nemovitosti (kontrola stavu nemovitosti většinou max. 1 za rok)
• Nemožnost využít nemovitost pro svou vlastní potřebu
• Neplatiči a spory s nájemníky (V roce 2023 probíhalo podle dat Exekutorské komory řízení u necelých 650 tisíc fyzických osob)
• Pro určité nemovitosti finančně méně výhodné oproti ostatním typům pronájmu

Střednědobý pronájem

Střednědobé pronájmy se vyznačují pronájmem nemovitosti většinou na dobu mezi 1 a 12 měsíci a mohou mít formu nájemního bydlení, ale také ubytování. V Blahobytech je průměrná doba střednědobého ubytování 47 nocí a náš zatím nejdelší střednědobý pronájem trval 235 dní a to v dvou ložnicovém apartmánu na Praze 1.

Střednědobé pronájmy se v globalizovaném světě stávají stále populárnější formou přechodného ubytování a oslovují široké spektrum cílových skupin. Mezi nejvýznamnější patří zaměstnanci nadnárodních korporací, kteří se stěhují za novými pracovními příležitostmi. Případně jde o cestování zaměstnanců za konkrétními projekty, jako je například natáčení. Další skupinou jsou studenti, kteří běžně využívají možnost získat zkušenosti v zahraničí, a to jak v rámci programů jako Erasmus, tak prostřednictvím pracovních stáží. Pandemie dále vedla k nárůstu práce na dálku a rozšířila se tak skupina digitálních nomádů, kteří často střídají místa odkud pracují. Střednědobé pronájmy ale neoslovují pouze lidi ze zahraničí, ale jde také o běžnou volbu pro místní, kteří například zrovna rekonstruují svůj byt a přesun do hotelu vychází zásadně nákladněji.

Střednědobé pronájmy představují ideální kompromis mezi dlouhodobým nájemním bydlením a krátkodobými pronájmy. Tento model umožňuje majitelům dosáhnout vyšších výnosů než u tradičního dlouhodobého nájemného a zároveň si ponechat možnost využívat nemovitost pro vlastní potřebu. Díky delším pobytům se hosté střídají méně často, což snižuje řadu administrativních a provozních starostí spojených se správou.

Na druhou stranu, pro uspokojení poptávky po střednědobých pronájmech vyžaduje úzkou spolupráci s firmami, které tyto pobyty zprostředkovávají. Majitel také musí být připraven se o hosty během několika měsíčních pobytů aktivně starat. Protože nejde o krátkodobé přechodné ubytování, mají hosté a zprostředkovatelé často vyšší požadavky, než turisté. Očekávají kvalitně vybavenou nemovitost vhodnou pro dlouhodobé bydlení, která by měla disponovat minimálně 1 ložnicí, dodržování přísných smluvních podmínek a doplňkové služby, jako jsou pravidelné úklidy. 

Stejně jako krátkodobé pronájmy, i střednědobé jsou citlivé na geopolitické a ekonomické změny, což může ovlivnit poptávku.

Výhody

• Kombinuje stabilitu dlouhodobého pronájmu a vyšší výnosy krátkodobého modelu
• Méně starostí se správou v porovnání s krátkodobým ubytováním 
• V případě ubytovací smlouvy lepší ochrana majitele
• Flexibilita ve využívání nemovitosti

Rizika

• Složité zajistit obsazenost čistě střednědobými pronájmy
• Dodržování přísných smluv poptávajících společností
• Opožděné platby reflektující účetní procesy poptávajících společností 
• Počáteční investice do vybavení nemovitosti

Krátkodobý pronájem / Ubytování v soukromí

Krátkodobé pronájmy jsou klasifikovány jako poskytování ubytovacích služeb. České zákony pojem krátkodobé pronájmy neznají, ale ubytování se tak často označuje díky překladu z angličtiny (Short Term Rentals). Vyznačují se poskytováním přechodného ubytování v rozsahu několika dní. Tento typ ubytování zpopularizovala platforma Airbnb, která změnila pohled na to, jak lidé cestují a stala se synonymem pro celý trh. Díky Airbnb se krátkodobé ubytování přeneslo mimo tradiční hotely, také do soukromého sektoru na byty a domy. V dnešní době existuje mnoho platforem, které zprostředkovávají krátkodobé ubytování. Patří mezi ně dále Booking.com, Expedia, Vrbo, Marriott a další.

Krátkodobé pronájmy využívají především turisté, přičemž v Praze dnes převládají rodiny, které hledají pohodlné ubytování vhodné pro děti – segment, na který tradiční hromadná ubytovací zařízení často zapomínají.

Pro majitele jsou krátkodobé pronájmy cestou, jak si zvýšit výdělky. I přes sezónní vlivy a poplatky platforem mohou krátkodobé pronájmy generovat o desítky procent vyšší příjmy. Na druhou stranu stojí péče o hosty majitele spoustu času a starostí, protože hosté vyžadují neustálou pozornost (příjezdy, komunikace, incidenty, reklamace, cenová strategie, plnění právních povinností) a správa krátkodobých pronájmů se tak jednoduše může stát pro majitele prací na plný úvazek. Správce krátkodobých pronájmů se může o vše postarat za vás. Vaše příjmy se pak sníží o 20 %, ale z ceny převyšující tržní nájemné až o desítky procent. Služba si tak ve většině případů vydělá sama na sebe. 

Pokud chcete provozovat krátkodobé pronájmy, je potřeba myslet na to, že jde o podnikání a musíte si tak zřídit živnost pro činnost Ubytovací služby (55.). Následně je potřeba plnit celou řadu právních předpisů, mezi které dále patří hlavně označení provozovny, vedení domovní knihy, oznámení ubytování cizince, platba poplatků, na vyžádání vystavení daňových a účetních dokladů a řádné placení daní. Kompletní postup jsme pro vás sepsali v jedné z našich příruček. Povinnosti pro ubytovatele se zřejmě změní s chystanou novelou zákona o cestovním ruchu, která je stále v jednání u vlády.

Ve veřejném prostoru se také často zmiňuje potřeba rekolaudace nemovitosti na ubytovací zařízení. Dle několika právních analýz byty určené ke krátkodobému pronájmu nutné rekolaudovat není.

Výhody

• Nadstandardní výdělky
• Možnost využívat nemovitost kdykoliv také pro svou vlastní potřebu
• Nehrozí, že nedostane zaplaceno
• Kontrola nad stavem nemovitosti díky průběžným kontrolám 

Rizika

• Počáteční investice do vybavení nemovitosti
• Sezónní výkyvy ovlivňující průběžné příijmy
• Vysoké nároky na kvalitu služby a naplnění vysokých očekávání hostů
• Vysoce kompetitivní trh
• Nutnost pracovat dobře s cenotvorbou
• Vysoké náklady na přípravu jednotlivých pobytů
• Vyhoření, pokud člověk nemá možnost se správě neustále věnovat nebo pronájem neobstarává agentura

‍

Blahobyty poskytují svým klientům kompletní správu krátkodobých pronájmů zahrnující péči o nemovitost, hosty, plnení všech legislativních povinností, ale také pomáhají majitelům s například s vybavením. Vyvinuli jsme také vlastní algoritmus pro dynamické nastavení cen, díky kterému pro naše klienty zajišťujeme delší pobyty. Zatímco průmerná délka pobytu na trhu je 3.22 (Eurostat), Blahobyty dosahují délky 5.33 dne.

Komerční pronájem

Komerční pronájmy představují specifickou kategorii, kdy majitelé poskytují své nemovitosti k využití pro komerční účely. Tento typ pronájmu zpravidla trvá od několika dnů až po několik týdnů. Nejčastěji je nemovitost pronajata za účelem audiovizuální tvorby.

Komerční pronájmy proto zpravidla poptávají produkční studia, agentury nebo influenceři, kteří potřebují vhodný prostor pro natáčení. V omezeném počtu jde také o firmy, jež hledají vhodné prostředí pro workshopy či jiné akce.

S ohledem na způsob využití se pro komerční pronájmy standardně hodí nadstandardně zařízené, designově zajímavé a dispozičně prostorné nemovitosti v domě s výtahem. Největším lákadlem komerčních pronájmů je výnos, ten za pouhých pár natáčecích dnů může převýšit běžné měsíční nájemné. Obdobně jako tomu je u střednědobých pronájmů, uzavření komerčních smluv vyžaduje úzkou spolupráci s firmami, které tyto pronájmy poptávají. Firmy také často vyžadují určitou reorganizaci prostor před pronájmem a  je nutné počítat s tím, že se během natáčení v nemovitosti pohybuje větší množství lidí.

Výhody

• Výhodný poměr mezi délkou pronájmu, starostmi s nájemníkem a výnosy
• Ideální přivýdělek, pokud má člověk nepronajatou nemovitost
• Flexibilita ve využívání nemovitosti
• Škody na nemovitosti kryty smlouvou s poptávající společností

Rizika

• Uspokojení poptávaky závisí na osobních vztazích s poptávajícími společnostmi
• Složité pronajímat čistě komerčně
• Nutnost vyjít vstříc požadavkům poptávající společnosti

Garantované nájemné 

Garantované nájemné není typ pronájmu, ale jde o službu nabízenou mnoha realitními a správcovskými společnostmi. Jde o model, kdy si společnosti pronajímají nemovitosti od majitelů a stávají se tak jejich nájemníky, přičemž následně nemovitost dále pronajímají svým podnájemníkům.

Největší výhodou pro majitele je, že jim odpadají veškeré starosti se správou a rizika spojená s neplatiči. Společnost garantuje, že majitel každý měsíc obdrží fixní nájemné a dále se nemusí o nic starat. Vyhledání nájemníků, řádné hrazení plateb, údržbu nebo administrativu řeší společnost, která si nemovitost pronajala. Společnost tím na sebe přebírá veškerá rizika a garantuje, že majiteli předá byt ve stejném stavu, v kterém si ho převzala. I přesto, že majitel má zaručený stabilní příjem, tak největší nevýhodou je, že okolo 15 % tržního nájemného přenechá společnosti, která si nemovitost pronajme. 

I Blahobyty nabízí službu garantované nájemné, ale nepřipravíme vás přitom o 15 % vašich příjmů. Na základě charakteristik vaší nemovitosti pro vás připravíme nabídku, která odpovídá tržnímu nájemnému a není ponížená o naši provizi za správu. Navíc vám nabídneme také možnost uzavřít několikaletou smlouvu a vy tak získáte jistotu dlouhodobě stabilních příjmů bez jakýchkoliv výpadků nájmů. O vaši nemovitost se budeme během celé doby pečlivě starat a průběžně ji pronajímat na krátkodobé, střednědobé a komerční pronájmy. 

Výhody

• Stabilní příjem bez výpadků nájmu
• Víceletá smlouva
• Odpadají starosti se správou a neslušnými nájemníky

Rizika

• Nižší výnos oproti tržnímu nájemnému

Jak fungují Blahobyty?

Blahobyty poskytují inovativní řešení pro majitele, kdy nemovitost je v každý daný moment využívána tím nějvýhodnějším způsobem s cílem maximalizovat dlouhodobé výnosy. Opíráme se přitom o kombinaci nejvýnosnější typů pronájmu, které jsme si představili v tomto článku, tedy krátkodobé, střednědobé a komerční pronájmy. Flexibilní pronájem nemovitosti přináší majitelům mnoho příležitostí a zároveň výrazně snižují rizika spojená se zaměření pouze na jeden obchodní model. 

Na základě aktuální poptávky na trhu strategicky obsazujeme nemovitosti a staráme se o veškerou administrativu, hosty i právní náležitosti. Majitelé se tak nemusí o nic starat, a přesto si zachovávají plnou kontrolu nad svou nemovitostí. Navíc mají možnost svou nemovitost využít kdykoliv pro svou vlastní potřebu. Ať už majitel potřebuje ubytovat známé nebo se vrací ze zahraničí, vždy má svou nemovitost k dispozici.

Majitelům, kteří hledají více stability, nabízíme službu garantované nájemné. Oproti běžným realitním společnostem, které si účtují provize za správu, náš model zajišťuje majitelům tržní nájemné.

Výhody

• Nadstandardní výdělky
• Možnost využívat nemovitost kdykoliv také pro svou vlastní potřebu
• Maximální využití potenciálu nemovitosti
• Rychlá adaptace na tržní změny a nižší citlivost na geopolitické a ekonomické změny

Rizika

• Náš obchodní model je vhodný jen pro určitý typ nemovitostí 

Který typ pronájmů je pro vás nejvýhodnější?

Výběr vhodného způsobu využití nemovitosti se odvijí hlavně od vašich priorit. Chcete šetřit čas se správou? Hledáte způsob, jak zvýšit své příjmy? Nebo vám jde hlavně o to, aby vaše nemovitost byla v dobrých rukou? 

Dlouhodobé pronájmy jsou tím nejvyuživanějším způsobem pronájmu a pro naprostou většinu majitelů vhodnou volbou, jak mít s nemovitostí co nejméně starostí a zároveň maximalizovat své výnosy. Pokud nejde o nemovitost v blízkosti centra města, zajímavých míst, business center nebo nemovitost nedisponuje atypickým designen, je náročné uspět na trhu s krátkodobými, střednědobými nebo komerčními pronájmy.

V případě jedné nemovitosti představují dlouhodobé pronájmy cestu, kdy se majitel zvládne o vše postarat sám a nemusí se tak s nikým dělit o výnosy. Pokud ale majitel vlastní více nemovitostí nebo nechce mít se svou nemovitostí starosti, může ji svěřit do správy jedné ze společností na trhu. Pak má na výběr zdali chce jít do spolupráce ve formě garantovaného nájemného nebo bez. V obou případech majitel přichází o značnou část svých výnosů, které jsou nižší než tržní nájemné. V případě, že zvolí cestu, kdy mu nájemné není garantováno, okolo 12 % svých výnosů přenechá společnosti, která se o majetek stará. Majitel bude stále částečně zapojen do diskuzí o nájemnících a kontrolovat účetnictví, ale o většinu starostí se nebude muset starat. V případě garantovaného nájemného odevzdá okolo 15 % tržního nájemného správcovské společnosti, která dále s nemovitostí nakládá dle svého uvážení. Výhodou naopak je, že majitel dostává každý měsíc zaplaceno a nedochází k výpadkům nájmů. 

Vedle dlouhodobých pronájmů tvoří druhou hlavní kategorii krátkodobé pronájmy, které se v posledních letech staly jedním z hlavních trendů v cestovním ruchu. Vidina vysokých výdělků přitahuje mnoho hostitelů, ale v porovnání s dlouhodobými pronájmy jde stále o drobnou část nemovitostí na trhu (Golemio: okolo 1% bytového fondu). Navíc velká část nových hostitelů se z trhu do půl roku stáhne, ať už z důvodu slabé konkurenceschopnosti nebo časové náročnosti. Hostitelé musí konkurovat těm nejlepším hotelům a proto pokud chce člověk uspět, musí poskytovat vysokou kvalitu hostitelských služeb a mít propracovanou dynamickou cenovou strategii. Již nestačí jít na trh s nabídkou a bez extra úsilí čekat plnou obsazenost. Hosté dnes mají mnoho možností a vybírají si ta ubytování, která nabízejí něco extra. Může jít o lokalitu, služby, extra zázemí, design nebo další charakteristiky nabídky, které ji odliší. 

Univerzálně platí, že prostorné nemovitosti v blízkosti centra města a památek mají vysokou šanci na úspěch na trhu krátkodobých pronájmů a mohou majitelům přinést o desítky procent vyšší výnosy. Pokud majitel zároveň zvolí cestu, kdy se správu nemovitosti předá firmě na správu krátkodobých pronájmů, vyšší výnosy mohou pokrýt náklady na samotnou službu (okolo 20 %) a majitel tak nejen získá z nemovitosti dlouhodobě vyšší výnosy, ale také se nemusí vůbec o nic starat.

Naopak nemovitosti o nízké rozloze a malé dispozici nezaručují vysoké výdělky pro majitele na trhu krátkodobých pronájmů, protože jsou v přímé konkurenci s hotely. Hotely často nabízejí širokou škálu doplňkových služeb, jako jsou snídaně či wellness, které zvyšují komfort hostů během pobytu a činí je atraktivnější volbou. Zároveň jsou menší apartmány na trhu nejvíce zastoupené, protože představují nejdostupnější investici pro realitní investory. Nízká výstavba navíc prohlubuje rozdíl mezi poptávkou a nabídkou nemovitostí určených k bydlení, což způsobuje, že výnosy z dlouhodobého pronájmu se u těchto nemovitostí stávají srovnatelnými s krátkodobými. V neposlední řadě u nemovitostí s nízkou rozlohou a omezeným počtem lůžek mohou náklady na přípravu pobytu tvořit i 50 % ceny pobytu, což výrazně snižuje jejich ziskovost.

I přes možnost vysokých výdělků mají krátkodobé pronájmy jednu hlavní nevýhodu a tou je kolísavost příjmů. Krátkodobé pronájmy jsou silně svázány s turistickým ruchem a proto podléhají sezónosti. Majitelům tak nezaručují celoroční konzistentní příjmy, což může být problematické například pro ty, kteří mají na svou nemovitost hypotéku.

Krátkodobé pronájmy se proto vyplatí kombinovat se střednědobými a komerčními pronájmy. Na ty je naopak složité se zaměřit jako na jediný zdroj příjmů. Kombinace krátkodobých, střednědobých a komerčních pronájmů (tzv. flexibilní pronájmy) přináší pro správný typ nemovitostí velké množství výhod. Majitel získá flexibilitu s nakládáním se svou nemovitostí a může jít kdykoliv bez problému využít pro svou vlastní potřebu. Kombinace pronájmů dále zaručuje nižší kolísavost příjmů. Střednědobé a komerční pronájmy jsou zároveň mnohem ziskovější než ty krátkodobé, protože jsou méně náročné na správu a minimalizují se náklady spojené s přípravou pobytu. 

Pokud majitel vlastní několika ložnicovou nemovitost v populárních čtvrtích města, určitě se vyplatí pečlivě zvážit všechny možnosti pronájmu své nemovitosti. Velice jednoduše totiž může na pronájmu vydělat více než mu nabídne tržní nájemné a zároveň nemít žádné statrosti se správou.

Modelové příklady

Pro lepší představu o tom, jak různé typy nemovitostí fungují při krátkodobém a dlouhodobém pronájmu, jsme připravili několik modelových příkladů. Údaje pro Blahobyty vycházejí ze skutečných výsledků nemovitostí ve správě naší společnosti. Výnos pro majitele je po odečtení všech nákladů, včetně energií.

‍

Prostorný byt na Praze 1

Pro první porovnání se podíváme na prémiovou nemovitost o rozloze 110 m², dispozicí 4KK s dvěma ložnicemi na Praze 1.

‍

Byt s balkónem na Praze 4

Praha 4 je velice vhodnou lokalitou pro střednědobé pronájmy. V tomto porovnání se podíváme na byt 2KK o rozloze 69 m² s balkónem.

‍

Byt s balkónem a parkováním na Praze 5

Stejně jako Praha 4 i Praha 5 je velice vhodnou lokalitou pro střednědobé pronájmy. V tomto porovnání se podíváme na byt 3KK o rozloze 90 m² s parkováním a balkónem.

‍

Byt v centru města

Centrum města je nejpoptávanější lokalitou mezi turisty, což z něj dělá ideální místo pro krátkodobé pronájmy s vysokou obsazeností a atraktivním výnosem.

‍

Byt na Praze 4

Praha 4 je velice vhodnou lokalitou pro střednědobé pronájmy. V tomto porovnání se podíváme na byt 2KK o rozloze 56 m² s balkónem.

‍

Malý byt na Praze 1

I přesto, že byty o dispozici 1KK mají na trhu krátkodobých pronájmů nejvyšší konkurenci, tak v centru města mohou stále velmi dobře fungovat. V tomto porovnání se podíváme na byt 1KK o rozloze 30 m² s balkónem.

‍

Kdy zvážit, jestli jsou pro vás flexibilní pronájmy tou správnou volbou?

• Vlastníte několika ložnicovou nemovitost v centru Prahy, ale nedaří vám najít nájemníka, co by vám zaplatil odpovídající nájem?
• Raději necháváte svůj byt prázdný, než abyste riskovali neplatiče nebo zničený interiér?
• Jste profesionál ve svém oboru a nemáte čas řešit správu své nemovitosti, ale chcete, aby o ni bylo dobře postaráno?
• Chcete vyšší výnosy, ale nechcete se o nic starat?
• Vlastníte několik nemovitostí, které pronajímáte čistě přes Aribnb?
• Bojíte se svěřit svou nemovitost třetí straně, protože máte špatné zkušenosti nebo obavy ze ztráty kontroly?

Pokud jste na některou z těchto otázek odpověděli „ano“, naše služba je právě pro vás.

‍

Srovnání typů pronájmu a způsobu správy

‍Stále si nejste jistí, který typ pronájmu je pro vás nejvýhodnější? Následující přehledné srovnání vám pomůže s rozhodnutím.

‍